Inspección de Compra de Vivienda

Según las Normas de Práctica de ASHI, el inspector debe inspeccionar los componentes estructurales incluyendo cimientos, pisos, paredes, columnas y estructura del techo. Buscar señales de asentamiento, movimiento o falla según IRC Capítulo 4 (Cimientos) y Capítulo 6 (Construcción de Muros).

1. Inspeccionar los cimientos buscando grietas mayores de 1/4" o grietas horizontales/en escalón

2. Comprobar la alineación de las paredes desde las esquinas — las paredes deben estar a plomo y rectas

3. Buscar pisos hundidos o irregulares usando un nivel o la prueba de la canica

4. Inspeccionar la estructura visible en el sótano o espacio de acceso limitado buscando daños, pudrición o actividad de insectos

5. Comprobar si hay puertas y ventanas que se atascan, lo cual puede indicar movimiento estructural

- Grietas capilares en los cimientos (cosméticas) vs. grietas estructurales (horizontales o mayores de 1/4")

- Muros de sótano combados por presión lateral del suelo

- Daño pasado por termitas o insectos barrenadores de madera en elementos estructurales

- Modificaciones inadecuadas (muros de carga removidos sin dinteles apropiados)

Según las Normas de Práctica de ASHI y el NEC (Código Eléctrico Nacional), inspeccionar el panel eléctrico, el cableado derivado y los dispositivos de protección. Se requiere protección GFCI en baños, cocinas, garajes, exteriores y espacios de acceso limitado según NEC 210.8. Se requiere protección AFCI en dormitorios y áreas de estar según NEC 210.12.

1. Identificar la marca, antigüedad y amperaje del panel (mínimo 100A para viviendas modernas, 200A preferido)

2. Verificar si hay paneles retirados del mercado (Federal Pacific, Zinsco, Pushmatic)

3. Probar todos los tomacorrientes GFCI con un probador GFCI — deben dispararse y reiniciarse correctamente

4. Identificar el tipo de cableado: el cobre es estándar; el cableado derivado de aluminio (anterior a 1976) es una preocupación

5. Verificar tomacorrientes con tierra de tres clavijas en toda la vivienda con un probador de tomacorrientes

- Paneles Federal Pacific Stab-Lok (falla conocida al no dispararse)

- Cableado derivado de aluminio que requiere remediación (empalme con cobre o recableado)

- Falta de protección GFCI en ubicaciones húmedas

- Interruptores con doble conexión (dos cables en un interruptor unipolar no clasificado para ello)

- Cableado de perilla y tubo en viviendas antiguas (preocupación de seguro y seguridad)

Según las Normas de Práctica de ASHI, inspeccionar los sistemas de suministro de agua, distribución y drenaje. Se deben identificar los materiales de las tuberías de suministro (cobre, PEX, CPVC o galvanizado). Tuberías de drenaje/desagüe/ventilación (DWV) según IRC Capítulo 30. Instalación del calentador de agua según IRC Capítulo 28.

1. Identificar el material de las tuberías de suministro — las tuberías de acero galvanizado indican un sistema envejecido (vida útil de 40-50 años)

2. Probar la presión de agua en múltiples accesorios simultáneamente (40-80 psi es el rango normal)

3. Abrir todos los grifos y descargar los inodoros para verificar la velocidad de drenaje y escuchar burbujeo

4. Inspeccionar la antigüedad del calentador de agua (etiqueta en la unidad), condición y descarga adecuada de la válvula TPR

5. Verificar debajo de los lavabos, alrededor de los inodoros y en el sótano buscando fugas activas o manchas de agua

- Tuberías de acero galvanizado corroídas por dentro, reduciendo el flujo de agua

- Tuberías de suministro de polibutileno (poly-B), propensas a fallas (fabricadas 1978-1995)

- Drenajes lentos indicando bloqueo parcial o ventilación inadecuada

- Calentador de agua más allá de su vida útil (8-12 años para tipo tanque)

- Juntas de soldadura de plomo en plomería de cobre anterior a 1986

Según las Normas de Práctica de ASHI, inspeccionar las cubiertas del techo, sistemas de drenaje, tapajuntas, tragaluces y otras penetraciones del techo. La inspección exterior incluye revestimiento, molduras, ventanas, puertas y nivelación del terreno según IRC Capítulo 9 (Techos) y Capítulo 4 (Cimientos — requisitos de nivelación).

1. Determinar la antigüedad y material de la cubierta del techo — las tejas de asfalto duran típicamente 20-30 años

2. Buscar tejas curvadas, agrietadas o faltantes desde nivel del suelo con binoculares

3. Inspeccionar canaletas y bajantes para fijación adecuada y drenaje alejado de los cimientos

4. Comprobar que la pendiente del terreno se aleje de los cimientos (6" de caída en los primeros 10 pies según IRC R401.3)

5. Examinar el revestimiento y molduras buscando pudrición, daños o espacios que permitan intrusión de humedad

- Techo más allá de su vida útil con múltiples capas de tejas (máximo dos capas según el código)

- Tapajuntas inadecuados en intersecciones techo-pared, chimeneas y valles

- Canaletas drenando hacia los cimientos causando intrusión de agua en el sótano

- Pendiente negativa del terreno dirigiendo agua superficial hacia la estructura

- Pudrición de madera en fascia, sofitos o molduras por exposición crónica a la humedad

Según el IECC (Código Internacional de Conservación de Energía) y las Normas de Práctica de ASHI, evaluar los niveles de aislamiento, eficiencia de ventanas y antigüedad y condición del sistema HVAC. Los valores R del aislamiento varían por zona climática según la Tabla R402.1.2 del IECC. Los sistemas HVAC deben evaluarse por antigüedad, condición y operación adecuada.

1. Comprobar la profundidad y tipo de aislamiento del ático — comparar con los requisitos del IECC para su zona climática

2. Inspeccionar las ventanas buscando panel simple vs. panel doble, condensación entre paneles o sellos fallidos

3. Determinar la antigüedad del sistema HVAC desde la placa de datos (vida del horno: 15-20 años, AC: 12-15 años)

4. Verificar fugas de aire alrededor de ventanas, puertas, tomacorrientes y penetraciones del ático

5. Solicitar las facturas de servicios públicos de los últimos 12 meses para evaluar los costos de energía

- Aislamiento insuficiente en el ático (común en viviendas anteriores al 2000)

- Ventanas de panel simple sin contraventanas (pérdida significativa de energía)

- Sistema HVAC en o más allá del final de su vida útil requiriendo reemplazo a corto plazo

- Barreras de vapor faltantes o dañadas en espacios de acceso limitado

- Fugas de aire en luces empotradas, penetraciones de plomería y acceso al ático